¿Qué dice el decreto 4732 sobre la preventa de casas y departamentos al que se oponen varios sectores?
La norma, creada para prohibir “cláusulas abusivas” en los contratos de venta futura, es observada por varios sectores, como los gremiales y la Sociedad de Ingenieros de Bolivia
Otra norma está en la mira de varios sectores, se trata del decreto supremo 4732, que fue firmado hace casi dos años (el 1 de junio de 2022) y cuyo fin es el de la “regulación, prevención de cláusulas abusivas y prácticas comerciales abusivas en contratos relacionados con la venta futura, venta con reserva” u otras modalidades en inmuebles como casas o departamentos.
El decreto es observado por sectores como los gremiales y la Sociedad de Ingenieros de Bolivia (SIB) por un supuesto riesgo a la propiedad privada.
La norma tiene seis artículos, el primero de ellos señala que la norma está en el marco de la Ley 453 de defensa a los derechos de los consumidores y busca evitar el perjuicio de las personas que son víctimas de “cláusulas abusivas” cuando realizan contratos de preventa de inmuebles.
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El decreto, en su artículo segundo, señala que el decreto “se aplica a todo contrato emergente de una relación jurídica cuyo objeto esté relacionado con la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades conocidas comúnmente como preventa, de un bien inmueble de cualquier tipo, incluidos lotes de terreno, viviendas, lotes de inhumación, parqueos, depósitos, tiendas y otros bienes inmuebles ofertados bajo tales modalidades”.
La norma señala que para evitar estas “cláusulas abusivas” todo proveedor, es decir quién realiza la preventa, deberá contar con una certificación emitida por el Viceministerio de Defensa al Consumidor, que depende del Ministerio de Justicia, que es el documento que da la garantía al comprador de que todo está en orden.
La intervención del Ministerio de Justicia es el punto que observan los sectores. La Sociedad de Ingenieros de Bolivia señala que la preventa de inmuebles mueve la economía y también genera ingresos para que se terminen la construcción en ciertos edificios, pero que al existir el obstáculo de una certificación ya no se pueden firmar estos contratos.
“No se podrá lanzar en preventa ningún inmueble, ningún terreno, ninguna casa que esté en construcción porque hay que pedirle permiso al Ministerio de Justicia y nos tiene que certificar”, cuestionó hace unos días, presidente de la Sociedad de Ingenieros de Bolivia (SIB) – Filial Santa Cruz, Jorge Franco.
El viceministro de Defensa del Consumidor, Jorge Silva, señaló que la citada norma está vigente hace dos años y aseguró que “el decreto supremo protege de las cláusulas y las prácticas comerciales abusivas, pero jamás obliga a los bolivianos a pedir autorización para la venta o compra de su casa”.
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Certificación y qué se considera prácticas abusivas
El decreto señala que, para obtener la certificación, se debe presentar una serie de requisitos entre los que están: la identificación del propietario, de los intermediarios a cargo de la construcción, de los documentos que acrediten la propiedad. La acreditación del derecho propietario, el documento con facultades de disposición y cesión de derechos, una cláusula que permita al comprador transferir el inmueble, una cláusula de obligación de entrega inmediata del título de propiedad al comprador, una vez se pague lo acordado, disposición expresa de no modificar el precio acordado unilateralmente, cláusulas que no sean desproporcionadas, fecha de inicio de la obra, fecha de entrega del bien inmueble, plan de pagos por la venta, planos autorizados por el Municipio, cláusula que establezca el porcentaje de áreas comunes.
Además, en la norma se considera como prácticas comerciales abusivas:
a) Suscribir contratos no certificados, conforme lo establecido en decreto supremo 4732.
b) Ofertar la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades de preventa, de bienes inmuebles, sin acreditar facultades específicas de disposición sobre el bien inmueble otorgadas mediante instrumento público por el propietario.
c) El incumplimiento del plazo de entrega acordado en los contratos.
d) El incumplimiento a las características técnicas del bien inmueble u otras condiciones acordadas.
e) La exigencia de cualquier otro cobro no previsto en el contrato.
f) El incumplimiento de ofertas referidas a los espacios comunes, accesorios y otros compromisos establecidos.
g) Modificación unilateral del uso de las áreas comunes ofertadas.
h) Venta de construcciones y otros que no cuenten con autorización del Gobierno Autónomo Municipal.
